FHFA Cân Nhắc Chấp Nhận Bitcoin Trong Hồ Sơ Vay Thế Chấp Nhà

Trong bối cảnh thị trường bất động sản Mỹ đang rơi vào khủng hoảng, Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang Mỹ (FHFA) bất ngờ hé lộ khả năng đưa tài sản số, đặc biệt là Bitcoin, vào danh mục xét duyệt điều kiện vay thế chấp nhà ở.

Ông Bill Pulte – Giám đốc FHFA – cho biết trên mạng xã hội X ngày 23/6 rằng cơ quan này đang nghiên cứu khả năng sử dụng tài sản tiền mã hóa như một phần trong hồ sơ xét duyệt thế chấp. Động thái này diễn ra trong bối cảnh số lượng đơn xin vay mua nhà tại Mỹ đang sụt giảm nghiêm trọng.

Khi thị trường bế tắc, Bitcoin có thể là “chìa khóa mở cửa” cho người mua nhà?

Dù sở hữu tỷ lệ sở hữu nhà ổn định ở mức khoảng 62% trong suốt 50 năm qua, Mỹ đang chứng kiến sự sụt giảm mạnh mẽ về số lượng người vay mua nhà mới. Nguyên nhân đến từ nhiều phía: lãi suất vay tăng, nguồn cung nhà ở không đủ đáp ứng nhu cầu, người cao tuổi giữ nhà thay vì chuyển sang viện dưỡng lão, và các nhà đầu tư mua nhà để cho thuê thay vì để ở.

Đặc biệt, chính sách nâng lãi suất của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) nhằm kiềm chế lạm phát đã khiến chi phí vay vốn leo thang. Ông Pulte – người có quan điểm thân thiện với tiền mã hóa – thậm chí từng công khai chỉ trích Chủ tịch Fed Jerome Powell và kêu gọi ông này từ chức.

Trước những khó khăn trên, FHFA đang tìm cách nới rộng tiêu chí xét duyệt khoản vay, với một trong những giải pháp được cân nhắc là tính đến tài sản tiền mã hóa mà người vay đang nắm giữ.

Nguồn gốc thế chấp từ năm 2012 và ước tính đến quý 3 năm 2026 (Nguồn:Statista)

Bitcoin có thể mở khóa hàng trăm tỷ USD cho vay?

Nếu được FHFA công nhận chính thức, tiền mã hóa có thể giúp hàng triệu người Mỹ dễ dàng tiếp cận các chương trình cho vay thế chấp liên bang. Năm 2024, riêng Cục Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA) đã cấp hơn 760.000 khoản vay, tương đương 230 tỷ USD.

Trước đây, hầu hết ngân hàng không được phép cung cấp các khoản vay thế chấp dựa trên tiền mã hóa do quy định Kế toán 121 của Ủy ban Chứng khoán và Giao dịch Mỹ (SEC). Quy định này yêu cầu các tổ chức tài chính ghi nhận crypto như một khoản nợ phải trả, thay vì tài sản. Tuy nhiên, chính sách này đã bị Tổng thống Donald Trump bãi bỏ vào đầu năm 2025.

Dù vậy, các chương trình vay liên bang như FHA, VA và USDA vẫn chưa cho phép sử dụng crypto làm tài sản thế chấp hay nguồn vốn cho khoản trả trước. Theo ông Sam Cooling – biên tập viên của 99Bitcoins – thậm chí việc bán crypto để lấy tiền mặt làm khoản trả trước cũng có thể bị từ chối, nếu người vay không cung cấp đầy đủ giấy tờ chứng minh nguồn tiền.

Crypto có thực sự phù hợp để thế chấp?

Hiện tại, một số tổ chức cho vay tư nhân như Milo hay Strike đã cho phép người vay sử dụng tiền mã hóa làm tài sản đảm bảo. Tuy nhiên, điều kiện khá khắt khe – người vay phải chứng minh sở hữu lượng crypto đủ để bao phủ toàn bộ giá trị khoản vay.

CEO Milo – ông Josip Rupena – cho biết phần lớn khách hàng là nhà đầu tư mua nhà thứ hai hoặc bất động sản nghỉ dưỡng. Họ có thu nhập tốt nhưng không đủ điều kiện vay theo tiêu chuẩn truyền thống.

(Nguồn: Cory Bates)

Tuy nhiên, các khoản vay dạng này vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Giá Bitcoin biến động mạnh khiến tỷ lệ vay trên tài sản (LTV) có thể vượt ngưỡng an toàn, dẫn đến các cuộc gọi ký quỹ hoặc thanh lý tài sản vào thời điểm bất lợi. Một chuyên gia tài chính nhận định: “Các mô hình rủi ro cho dạng thế chấp này sẽ cực kỳ phức tạp. Giá trị tài sản đảm bảo có thể biến động 50% chỉ trong một tuần.”

Crypto ngày càng phổ biến, liệu có thể trở thành “bình thường mới”?

Theo báo cáo “Tình hình Crypto 2025” của Hiệp hội Tiền mã hóa Quốc gia Mỹ, hiện khoảng 65 triệu người Mỹ (tương đương 20% dân số) sở hữu tiền mã hóa. Đáng chú ý, hơn 70% danh mục đầu tư crypto tại Mỹ có giá trị dưới 50.000 USD – cho thấy đây không còn là cuộc chơi riêng của giới siêu giàu.

Một số chuyên gia nhận định tính minh bạch, thanh khoản cao và khả năng truy xuất giao dịch công khai của Bitcoin chính là lợi thế lớn. Mitchell Askew – nhà phân tích tại Blockware – cho rằng Bitcoin là “tài sản thế chấp hoàn hảo cho các khoản vay mua nhà”.

Việc FHFA chính thức xem xét đưa Bitcoin vào tiêu chí thế chấp đánh dấu một bước tiến quan trọng của crypto trong tài chính truyền thống. Nếu đề xuất này được hiện thực hóa, không chỉ mở ra cánh cửa sở hữu nhà cho hàng triệu người Mỹ, mà còn là tín hiệu rõ ràng về sự hội nhập của tài sản số vào hệ thống tài chính hợp pháp tại quốc gia có ảnh hưởng hàng đầu thế giới.